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东莞楼盘现半价!郊区盘抢城里客

  原标题:半价!郊区盘抢城里客 向北走?向西走?谁将是下一个楼市热点

  有郊区盘以“1/2东城价”做卖点。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端

  图/广州日报全媒体记者卢政

  东莞限购升级后,本地客成为房企眼中的“香饽饽”,特别是主城区白领购房群体,更是各个楼盘抢夺的主角。靠近东莞中心城区的水乡新城镇区望牛墩、洪梅、麻涌镇和刚刚被纳入城区片区的石碣镇等镇区,打出1/2城央楼盘价的噱头进行宣传,郊区楼盘纷纷借价格洼地优势抢城区客。

  中心城区购房者在向北、向西外溢,谁将是继临深片区、松山湖片区之后的下一个楼市热点?

  房价:1/2东城价 PK 1/2西平价

  早年间,抢夺主城区东城购房者和南城购房者的镇街是寮步和厚街,最近两年,寮步与厚街吸引了许多深圳客,房价快速上涨几乎与主城区齐平,主城区购房者只好向西往价格更低洼的水乡新城镇区,往北向石碣等郊区楼盘转移。

  在东莞新划定的园区统筹片区当中,石碣镇被纳入城区片区,区位价值提升,楼市也被越来越多的购房者所关注。记者在踩盘时发现,石碣镇碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾两个新盘在下半年将同台打擂,两楼盘隔着一条马路,户型、交楼时间等相似,定价或也比较相近。碧桂园珑远紫宸府在楼盘销售现场打出“1/2东城价”的宣传,声称定价约在1.5万元/平方米,而中惠悦湾销售人员也透露,该楼盘定价或在1.3万~1.4万元/平方米,只有东城房价的一半。记者发现,两楼盘在环城路边上,与东城距离超过20分钟以上车程,主要的目标购房群体是东城和莞城的购房者。

  据优房超·瑞城搜统计数据显示,在上半年石碣热销的几个楼盘当中,主要客户群体分布为40%东城、20%莞城、南城15%、石碣15%、周边客户为10%。

  水乡新城片区有楼盘同样打出“1/2西平价”的口号进行促销,按照目前西平2.2万元/平方米左右的房价,该片区不少楼盘定价在1万~1.4万元/平方米左右,相对石碣镇房价更为划算。最近两年,水乡片区楼市备受关注,房价由原来的“7字头”上涨至万元以上,吸纳不少主城区购房者。上月底,望牛墩镇恒大江湾打出“8字头起”促销,成功吸引了刚需客和投资客的关注,销售效果非常理想。随后,海德骏园以约1.2万元/平方米左右的价格推出二期产品,成交效果也不错。

  不过,与石碣镇楼盘一样,水乡新城大部分楼盘距离主城区车程在20分钟左右,同属郊区盘。

  根据优房超·瑞城搜统计数据显示,从新开工未售项目预估,2017年石碣全年住宅供应量约有15万平方米,其中上半年供应量仅有2.55万平方米,下半年供应或将会出现明显递增,预计主要的贡献项目是达鑫江滨新城、中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府3大项目。

  电子产业名镇优势 PK 望洪枢纽交通利好

  优房超·瑞城搜总经理李玲玲介绍,从经济上来看,石碣镇经济稳步增长,是全国知名的电子信息产业名镇,产业基础好;从购买力来看,石碣镇外来人口比重较大,个体工商户体量大,有一定的购买力。石碣镇纳入城区片区,区域可塑空间大,将接力未来城区片区发展的红利。

  而水乡新城则得益于望洪枢纽站在年内启用,莞惠城轨的开通,对周边楼市迅速带来利好。在水乡新城的楼盘销售现场,都有一幅轨道交通地图,中心点正是预计在年底开通的望洪枢纽站,未来通过这一站点将有城轨连接广州、深圳、东莞、惠州、佛山,成为东莞到达珠三角城市甚至全国其他城市的主要出入口。围绕在这个中心点周围,已经密密麻麻布局了多个楼盘。

  合富研究院(东莞)高级分析师李兴旺认为,水乡新城拥有水资源自然景观资源优势,还有轨道交通优势,地理位置也很优越,处于广深的中间地带,是未来连接珠三角城市的必经之路。目前该片区仍是东莞房价洼地,片区未来经济和社会发展可塑性强,远景广大。

  不足:城市配套还需时间完善

  作为楼市的后来者,石碣镇与水乡新城片区楼盘都存在着同样的不足,目前,城市生活、商业配套的不足是这些镇区楼盘存在的主要问题,也是楼盘定价相对较低的主要原因。

  李兴旺认为,目前制约水乡新城片区楼市发展的主要因素就是配套不足,不过,该片区有毗邻市区的优势,可以较好地承接市区因高房价外溢的需求,本身车程距离市区约半小时,加上未来轨道交通便利,也有条件满足自住客户。

  李玲玲则表示,石碣市场竞争除了自身市场,更多在于城区片区的竞争,下半年城区供应量预计有100万平方米,竞争将相当激烈,而石碣以往也是以价格优势取胜,所以房企定价需与东城、南城房价有明显的价格梯度,对客户更有吸引力,才能实现较快地去货。

  而水乡新城片区则可以寄希望于望洪枢纽的启用。李玲玲表示,虽然望洪枢纽周边配套依然还不够非常完善,但区域可塑空间非常大,生活、商业等配套只是时间问题;轨道的开通拉近城区距离,也可以实现跨区跨镇消费。

  楼市热点需具备三个条件

  在东莞楼市限购升级后,东莞本地客成了主要的购房群体。而刚需白领聚集最多的主城区就成了购房人群最多、购买力最强的区域,石碣镇和水乡片区等郊区楼盘以价格优势吸引城央购房者,成为目前楼市最受关注的片区。购房者向北走、向西走,谁才是继临深、松山湖片区之后的下一个楼市热点区域?

  优房超·瑞城搜总经理李玲玲认为,临深片区因区位优势,成为深圳客外溢的第一站,松湖片区因高新技术产业发展带来的高新人才承担了区域的消费力,因此成为楼市热点区域需要具备以下三个条件,交通、产业、价格洼地。她表示,哪一个片区将成为临深和松湖片区后的下个热点,最终将取决于哪个片区的交通和产业先行启动。

  而从目前来看,石碣镇的电子信息产业、水乡新城片区正在打造的生态旅游业和物流产业,都已经拥有了一定的产业基础;同时双方都是目前的价格洼地,在交通上各有优势,谁才是继临深片区、松山湖片区之后的下一个楼市热点,还要看后市发展,而从目前来看,楼盘之间抢主城区客户竞争将十分激烈。